L’Agenzia delle entrate risponde ad alcuni dubbi avanzati da una azienda circa il Credito d’imposta ZES Unica nel caso di acquisto di un immobile nell’ambito di un contratto di ”rent to buy” (Agenzia delle entrate, risposta 3 dicembre 2024, n. 240).

L’articolo 16 del D.L. n. 124/2023 ha introdotto, per il 2024, la nuova disciplina del Credito d’imposta ZES unica in relazione agli investimenti realizzati da imprese nell’ambito di strutture produttive ubicate in determinati ambiti territoriali individuati dal legislatore.

In base all’articolo 3, comma 1, del Decreto del Ministro per gli affari europei, il Sud, le politiche di coesione e il PNRR di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze del 17 maggio 2024 sono agevolabili gli investimenti, facenti parte di un progetto di investimento iniziale realizzati dal 1° gennaio 2024 al 15 novembre 2024, relativi all’acquisto, anche mediante contratti di locazione finanziaria, di nuovi macchinari, impianti e attrezzature varie destinati a strutture produttive già esistenti o che vengono impiantate nella ZES unica, nonché all’acquisto di terreni e all’acquisizione, alla realizzazione ovvero all’ampliamento di immobili strumentali agli investimenti ed effettivamente utilizzati per l’esercizio dell’attività nella struttura produttiva.

 

Con riferimento al momento di effettuazione dell’investimento, rilevante ai fini dell’imputazione dello stesso al periodo di vigenza dell’agevolazione, il successivo comma 4 dispone che lo stesso vada individuato secondo le regole generali della competenza previste dall’articolo 109, commi 1 e 2, del TUIR, a prescindere dai principi contabili adottati.

 

Nel caso sottoposto all’Agenzia, l’istante riferisce di aver acquisito un immobile stipulando l’atto di compravendita a seguito dell’esercizio dell’opzione di riscatto di detto bene, in relazione al quale era stato concluso, un contratto di ”rent to buy”, al quale era subentrato, per effetto di una cessione.

In relazione ai contratti di ”rent to buy”, la circolare n. 4/E/2015, ha precisato che l’articolo 109, comma 2, lettera a), del TUIR, prevede, per i beni immobili, che i corrispettivi delle cessioni si considerano conseguiti e le spese di acquisizione si considerano sostenute alla data della stipulazione dell’atto di compravendita e che lo schema giuridico che caratterizza la norma in esame non è riconducibile alla locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti. Oltre a ciò, nella risposta ad interpello pubblica n. 198/2024, relativa al credito d’imposta di cui all’articolo 1, commi da 1054 a 1058, della Legge n. 178/2020, tale tipologia contrattuale non è stata ritenuta integrare una modalità di acquisizione dei beni eleggibili al citato credito d’imposta, in quanto i beni risultano al momento del loro acquisto già utilizzati a diverso titolo in base al descritto contratto di ”rent to buy” e, pertanto, sono privi dell’imprescindibile requisito della novità del bene oggetto d’investimento.

 

L’Agenzia, poi, specifica che il comma 3 dell’articolo 3 del Decreto del Ministro per gli affari europei, il Sud, le politiche di coesione e il PNRR di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze del 17 maggio 2024, riconosce la spettanza del Credito d’imposta ZES unica per gli investimenti in beni immobili strumentali anche se riguardanti beni già utilizzati dal dante causa o da altri soggetti per lo svolgimento di un’attività economica, fermo restando quanto previsto dagli articoli 2, punti 49, 50 e 51, e 14 del regolamento (UE) n. 651/2014, del 17 giugno 2014.

In base a tale previsione, dunque, per quanto riguarda gli investimenti aventi ad oggetto immobili strumentali, il requisito della ”novità” (dell’immobile) non è previsto essendo agevolabili anche gli investimenti che comportano l’acquisto di un immobile già utilizzato ”a diverso titolo” dallo stesso acquirente-investitore, eccezion fatta per i casi in cui il requisito in questione è richiesto da disposizioni unionali.

 

Alla luce di quanto sopra, nel caso prospettato di acquisto di un immobile nell’ambito di un contratto di ”rent to buy”, l’investimento immobiliare si ritiene, ai fini del Credito d’imposta ZES unica, effettuato al momento della stipula del contratto di acquisto del bene immobile nel rispetto di quanto previsto dall’articolo 109, comma 2, lettera a), del TUIR, ed eleggibile per detto Credito sempre a condizione che vengano rispettate le previsioni e le condizioni degli articoli 2, punti 49, 50 e 51, e 14 del Regolamento 2014 GBER.